智通財(cái)經(jīng)獲悉，處于瑞典商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)中心的Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB(SBB)遭到惠譽(yù)評(píng)級(jí)將其評(píng)級(jí)進(jìn)一步下調(diào)5個(gè)級(jí)別至垃圾級(jí)，這是對(duì)其新任首席執(zhí)行官穩(wěn)定財(cái)務(wù)的努力的又一次打擊。惠譽(yù)周一將SBB信用評(píng)級(jí)下調(diào)至B-。這比同行標(biāo)普全球給出的評(píng)級(jí)高一級(jí)，后者上個(gè)月將該公司的信用評(píng)級(jí)下調(diào)至CCC+，前景展望為負(fù)面。

盡管惠譽(yù)指出SBB的投資組合依然穩(wěn)固，但下調(diào)評(píng)級(jí)的同時(shí)警告稱，由于SBB難以籌集現(xiàn)金償還債券，可能會(huì)進(jìn)一步下調(diào)評(píng)級(jí)。對(duì)此，SBB首席執(zhí)行官Leiv Synnes表示:“惠譽(yù)指出了我們強(qiáng)調(diào)的幾個(gè)短期內(nèi)需要處理的重要驅(qū)動(dòng)因素。其中一個(gè)驅(qū)動(dòng)因素是應(yīng)對(duì)明年到期債務(wù)的流動(dòng)性。我對(duì)我們正在采取的改善SBB現(xiàn)狀和前景的行動(dòng)充滿信心?！?/p>

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SBB目前背負(fù)著80億美元的巨額債務(wù)已成為加息一年來對(duì)這個(gè)北歐最大經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的象征。在面臨資產(chǎn)價(jià)值突然下滑和融資成本上升的雙重挑戰(zhàn)后，這個(gè)建立在廉價(jià)信貸基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)帝國(guó)搖搖欲墜。

該行業(yè)目前正試圖找出如何償還巨額債務(wù)的辦法，投資者已經(jīng)注意到了這一點(diǎn)。SBB的債券長(zhǎng)期處于低價(jià)交易，反映出垃圾級(jí)的評(píng)級(jí)水平。自去年年初以來，其股價(jià)已經(jīng)下跌了90%以上。斯德哥爾摩股市周二開盤時(shí)，SBB股價(jià)一度下跌6.8%，延續(xù)了周一16%的跌幅。

這家主要擁有公共部門建筑的公司在5月初失去了投資級(jí)評(píng)級(jí)，并一直在努力彌補(bǔ)未來12個(gè)月81億瑞典克朗(約合7.4億美元)的現(xiàn)金缺口。該公司的螺旋式下滑導(dǎo)致其首席執(zhí)行官在6月份更換。Synnes接替SBB創(chuàng)始人Ilija Batljan的CEO職位，并似乎將對(duì)公司高層進(jìn)行全面改組，尋求制定一項(xiàng)可持續(xù)的商業(yè)計(jì)劃。

SBB首席財(cái)務(wù)官Eva-Lotta Stridh上周五宣布，她將離開擔(dān)任該職位七年的公司。在超低利率時(shí)期，Stridh曾幫助監(jiān)管SBB債務(wù)和資產(chǎn)基礎(chǔ)的擴(kuò)張，但隨著利率飆升和投資者對(duì)其償債能力的擔(dān)憂，這種商業(yè)模式在今年早些時(shí)候開始瓦解。

在商業(yè)房地產(chǎn)估值不斷下降的情況下，SBB一直在尋求減輕資產(chǎn)負(fù)債表負(fù)擔(dān)的方法，包括資產(chǎn)處置，甚至將自己出售?；葑u(yù)周一表示，由于買家短缺，該公司在撤資方面“進(jìn)展不足”，并補(bǔ)充稱，不利的房地產(chǎn)和資本市場(chǎng)狀況正在導(dǎo)致其現(xiàn)金狀況惡化。

例如，而在7月底，SBB突然終止了與加拿大資管公司Brookfield 就出售學(xué)校建筑投資組合51%股權(quán)的談判，反映出這家陷入困境的瑞典房東在填補(bǔ)日益逼近的資金缺口方面面臨的困難。 Brookfield已持有SBB EduCo AB公司49%的股份，將部分資產(chǎn)出售給Brookfield曾被視為重振這家地產(chǎn)商命運(yùn)的關(guān)鍵。SBB曾在6月份表示，它已與Brookfield進(jìn)行排他性談判，以出售該教育部門的剩余股份，并償還145億瑞典克朗的公司間貸款。SBB于2022年以92億克朗的價(jià)格將EduCo 49%的股份出售給Brookfield。 EduCo的戰(zhàn)略是投資和管理瑞典、丹麥、挪威和芬蘭公共教育部門的社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。該單元包括北歐地區(qū)的585處房產(chǎn)。

SBB處于房地產(chǎn)市場(chǎng)更廣泛動(dòng)蕩的中心，因?yàn)槿蚋鞯氐睦噬仙龎旱土斯乐?。該公司的問題有可能在瑞典成為一個(gè)更廣泛的問題，因?yàn)樗鼡碛性S多養(yǎng)老院和學(xué)校等公共部門建筑。 這家瑞典房地產(chǎn)公司的股價(jià)一度暴跌，扭轉(zhuǎn)了早些時(shí)候因資金缺口有望縮小而上漲的局面。而此前，SBB宣布了一項(xiàng)交易，通過向摩根士丹利管理的一只基金發(fā)售一個(gè)住宅單位的新優(yōu)先股，籌集2.28億美元。該公司債券也扭轉(zhuǎn)了早些時(shí)候的漲幅。

彭博分析師Tolu Alamutu在接受采訪時(shí)表示，該公司“現(xiàn)在面臨著更加緊迫的流動(dòng)性挑戰(zhàn)”，“與Brookfield談判的結(jié)束可能會(huì)增加正在進(jìn)行的債券持有人討論的緊迫性”。

惠譽(yù)表示，預(yù)計(jì)在出現(xiàn)有關(guān)提高流動(dòng)性的消息后，將解除負(fù)面評(píng)級(jí)觀察。該公司有68億克朗的債券將于明年2月到期，因此時(shí)間緊迫?；葑u(yù)指出，下調(diào)SBB評(píng)級(jí)的原因是其“再融資風(fēng)險(xiǎn)加劇”，而非房地產(chǎn)投資組合惡化。該評(píng)級(jí)公司表示，由于長(zhǎng)期租戶存在和受監(jiān)管的租金，這些資產(chǎn)“穩(wěn)定”。

惠譽(yù)表示，相比與那些“依賴于公開市場(chǎng)條件”的商業(yè)辦公地產(chǎn)公司的投資組合，SBB的投資組合“基本面對(duì)經(jīng)濟(jì)周期不那么敏感”。

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