北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

(資料圖片僅供參考)

我在六道口，媳婦在馬家堡工作，兩人工作都穩定。目前首套，首付有400萬，現在比較糾結豐臺的萬年花城還是海淀舊一點的房子，想買兩居及以上。請章哥幫忙分析，我們適合的片區或者小區，最看重的是升值和居住。目前沒有孩子，但是將來有的話會很注重教育。

A：

1、首付400，總價預算是多少??？也就是貸款多少？這問題有點兒虛，剛有個想法吧？升值+自住+注重教育+兩居以上，估計還要加上通勤吧？幾乎就是十全十美了，這首付不是太好實現。

2、簡單說吧，海淀有學區溢價相對低的板塊，居住的性價比高，但學區就不算太強了?？梢钥次瀛h外清河西二旗的，相對能兼顧。但這是不是遠了點兒?。课瀛h內的像學院路、北太平莊、花園路等學區的溢價也不算高。但這些年的升值不如新區的，全北京都差不多，看自己的喜好吧。

3、萬年花城就不算有學區了唄，小學很好，北小分校當年是超員配備了師資。但是中學剛建成，我也不知道什么情況，反正肯定算不上學區房。優勢就是沒溢價，這些年的升值也不弱，五期壕景更是超了大盤不少。

4、簡單就是這情況吧，建議還是先做預算，然后把需求排序，不太可能所有都兼顧，總得有些取舍。

僅供參考。

二

Q:

今年春節后有了北京買房想法?？戳四墓娞栁恼拢杏X分析的很有道理，怕下半年漲價，想今年9月份前出手。

一、個人基本情況：孩子剛上班，北京集體戶口，工作地東四十，總預算500-600W, 未婚，無學區需求，父有北京社保購房資格，無北京戶口。想法：1、用父親的名字全款先買一套二手上車，怕以后上車更難。因近3年不住，想先出租。留孩子本人的購房資格以后有能力再考慮置換；2、直接用孩子名字一步到位，可增加貸款300W選好點的戶型，以后結婚有孩子也可以直接落戶上學。這2種方式您建議哪個？

二、從增值保值及通勤方面， 關注區域是朝陽的雙井、朝青、常營、四惠，看了幾個小區，1、首城國際，預算只夠塔樓且朝向不好。

2、珠江羅馬嘉園和青年匯能選南向的，但也是塔樓。

3、常營的柏林愛樂和蘋果派能選到板樓戶型相對也不錯。

4、老公房，比如農業部宿舍，看了您的分析，老公房相當于退休金高的老人，適合住，增值保值性相比差點。

5、東方雅苑，感覺價有點高了，暫沒實地看。

請幫忙分析一下，從增值保值方面，上述哪個小區性價比更好？或者另外推薦別的小區嗎？

擔心下半年漲價，略有點慌，是不是應該盡快買？所以既著急出手，又擔心選錯，畢竟全家一輩子的血汗錢。麻煩指導，費心了。

A：

1、我建議哪個？房子是用來住的，哪個能自住就買哪個唄，何必買了也不自住啊。過3年置換，那就算房價不上漲，稅費也是白扔了。北京現在平均收益率是1.5%，而置換成本是4%或以上，這三年的租金基本等于稅費，圖什么呢？所以除非是三年后能增加較多的本金，否則這種置換意義不大。

2、單從板塊排序是朝青四惠，然后雙井常營。從小區看走勢是青年匯、首城和蘋果派、東方雅苑。性價比高的當然是老公房和珠江羅馬了，一個得房率高，一個升值略慢。老公房不算保值差的，朝陽的大多數都不落后，相對還更穩妥，只是不能和房齡新品質高的小區相比。其他的我不好推薦，還是問當地中介吧。

3、如果資金準備好了就買唄，不著急就等著?；蛘咦鰝€方案吧，定時定量的，定時是等多長時間，定量是等到什么價格？然后做好預案，時間到了漲了怎么辦，降了買不買？別陷進漲了等著降，降了還等著降的怪圈兒就行。

僅供參考。

三

Q:

孩子入學后，我們打算把西城學區房賣了。孩子上學在西城，如果想兼顧上學和自住，感覺這個錢又很難買到滿意的房子?，F在很猶豫，是買一個純投資，還是買一個自住兼顧保值的房產。

如果投資性質買房，打算花1600萬左右，長期持有十年左右，不自住，也沒有學區需求。不知道您有什么建議嗎？

如果是自住+保值增值 ，打算花總價2000左右，改善一下居住條件同時兼顧送孩子上學不要太遠，圍繞西單附近3km范圍內的小區，有沒有推薦呢？

之前看了天壇府，想買六期150平米戶型，不知道天壇府推薦嗎？但是上學還是有點遠，也比較糾結。

A：

1、純投資，這總價就只有朝陽北部了?？刺枌m就行，太陽公元是人朝的學區房但沒什么溢價，升值好租金也不吃虧。其他的望京東或北部，亞運村和奧園一帶都行，再有就是新北苑和來廣營。

2、自住就看自己的喜好了，沒有標準，沒什么推薦的。

3、天壇府更是憑自己的喜好了，我點評人家不合適。這要不還是咨詢渠道商或中介吧，他們賣房的更熟悉新項目，我好多年不賣房了，實在不熟悉。

僅供參考。

四

Q:

目標當然是海淀好學區了，孩子天資中上，目標211即可。我們不強求，只是不想雞娃而已，認為沒必要太為難孩子。之所以說明年是因為現在的房子不好賣，所以想等等。但說不好這行情，您看等到什么時候合適？

如果等到明年還不好的話就先在本地上學，然后再往海淀轉也行。如果不轉的話初中升學也可以，您覺得哪種方案好？

A：

1、211即可，全北京現在211的考取比例不到20%，還是建立在70%普高率的基礎上的，挺不容易的。而且海淀是丘陵地帶，牛校能上天，渣校跟郊區差不多，如果不能競爭到比較好的初高中，那211就更不容易了。

所以先甭說不雞娃了，誰都不想的，但很多家長在入學之后都無奈的跟進，否則學區房白買。這就跟大學畢業選城市似的，目標是北京，文憑中上，目標央企即可。不強求，只是不想努力，沒必要太難為孩子。怎么說呢，都挺不容易的。

2、我對郊區的樓市都不熟，延慶更都好幾年不去了，說不好等到什么行情。

3、哪種方案？常規建議是最好從幼升小開始，中途轉學的話很難說能進入比較好的學校，哪所牛小都沒空余學位，有也不愛收。小升初也一樣，如果是牛娃就拼點招，普娃那就是派位憑運氣了。另外從郊區到海淀拼點招非常難，連海淀瘋狂雞娃的中上孩子都未必能怎樣，外來的就更難了。

舉個例子吧，去年聽郊區某普小老師說的。他們班30多個孩子，三年級數學考試，90分以上的不到十個，95分以上的就更少了。而如果在海淀牛小，靠校內成績是分不出孩子優劣的，能理解吧？這不是說郊區的孩子的天分弱，也不是說老師不負責，而是學習和競爭氛圍不是太強。所以如果確定到海淀就盡量提前，以三年級為界，過了就比較晚了。

僅供參考。

五

Q:

我家孩子現在豐臺，明年小升初，C06片區的黃土崗中學，也有可能是豐八中海校區。請問是否有必要把房子換到西城參與派位？因為據說只能是全區派位，是否有可能縮小派位范圍？目前房子價值350w，二套資格，總預算在400+。

A：

1、這我怎么敢建議啊，只能家長自己定。如果是我的話就先看孩子的天分和成績了，如果成績很好，在班里能保持前三名或更強的，那就盡量換到西城，憑中考成績去爭取更好的高中，畢竟西城的資源多選擇也多。

成績中等的就看自己的意愿了。但如果是我的話估計也會換，到了西城就算派位不理想也未必不如黃土崗，超出豐八中海的可能性也有。也就是至少不比豐臺的選項弱，那如果資金允許的話就盡量吧，免的留下遺憾。

2、縮小范圍怎么說啊，范圍本來就不大，看填報選項了。西城派位名義上是全區派，實際上也是就近的。以400多的預算基本上就是廣外學區了，跨學區也是在周邊的廣內居多，看運氣吧。

3、400+，加多少??？如果能加到小500的話那就盡量北城學區，這就能擴大范圍了，選項多些。

僅供參考。

六

Q:

目前為了孩子上學落戶天津，現在是想隨京戶新婚妻子把孩子遷戶北京，打聽政策了是有房且三年以上才行，所以想現在做準備。天津的房子是在否有必要賣掉？主要是因為在武清，總價500多萬在當地算很高的，不好賣。而且房子不錯也不想賣。可如果不賣的話在北京就得是用經營貸，貸500萬的話月供壓力很大。

A：

1、不想賣那能怎樣呢？不賣唄。預算的事兒外人不好建議，看自己的喜好和經濟情況了。

2、不過如果是我的話就不留著了，孩子上學也就住不上這房子吧？那這價位的在武清估計是別墅了，如果是的話就是典型的自住為主，升值普通，如果不住的話留著意義不大。

3、其他沒建議，總之房子是用來住的，還是先考慮在哪里能長期居住吧。另外我印象中給孩子遷戶也不是非得生父有房才行，而是只要有房子能落戶就行的。

僅供參考。

隨便買房都能發財的年代過去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產升值紅利！

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